2018年5月4日，公司微课堂继续进行，本次案例分享由业务一部赵燕部长主讲。案例以金乡某担保业务的发生、续保、风险化解及最终顺利结清为主线。
作为该笔业务的风险经理，本人全程参与以上过程，这里总结一下自己的教训经验。
该笔业务出现上述复杂情况的根源在于短贷长用，贷款期限无法满足实际用款企业资金周转周期，忽略了对于贷款主体经营状况的考察。本笔业务在承做之初，我公司业务经理、风险经理以及公司审批人员均了解该客户贷款实际是用于房地产开发。本来单凭这一点，该笔业务就足以被否定掉，但该笔业务提供了一宗足值且位置极佳的商业净地作为抵押，考虑到担保措施以及其背后项目的良好预期，最终以压缩申请额度通过了该业务。
我们从中可以得出一些教训：
1、关于贷款用途的问题。我们在考察业务时，首先应该严格把握业务的资金用途，避免发生诸如短贷长用，贷款资金挪作他用的现象。应该说，这两种情况在过往业务中是比较常见的，由于贷款发放后资金流向监管处于被动，我公司业务人员无法做到使客户资金按申请用途使用。但像该笔业务明显存在短贷长用的，应该引起足够的重视。
2、关于客户现金流的问题。对于客户现金流的判断应基于其历史经营数据，而不应过多注重其未来的预期收入。历史经营数据能很大程度上体现一个企业一个时期内的业绩、经营稳定性等；而未来预期则存在极大的不确定性，如出现政策及市场环境等的恶化，则可能使预期落空。该笔业务明显存在过于注重项目未来收益的情况存在，而对市场环境突变没有良好判断。
3、关于业务中的土地抵押问题。土地抵押也大量出现在我公司的业务操作中，所暴露的问题多数与该笔业务相同。虽然本笔业务发生时所抵押土地为净地，但随着该土地上房地产项目的进行，出现了在建工程等地上附着物。当第一期担保到期，客户又无法偿还贷款，必然需要续保，再次办理土地抵押会遇到因形成在建工程无法办理的情况。另外，如果业务发生风险，需要处置抵押物时，附有在建工程等附着物的土地几乎无法短期内顺利完成处置，收回资金。因此，在日后的业务过程中，应谨慎或拒绝接受待开发土地作为业务的抵押措施，以免造成表面上抵押足值，但实际处置困难的被动局面。具体操作中，或许会用最高额抵押延长抵押期限的方法避免无法再次办理的弊端，但无法规避出险后的妥善处置问题。
4、关于企业股权、股东关系的问题。该笔业务背后的房地产开发项目本来为三人共同出资。三人均从事大蒜相关产业，没有房地产开发相对成熟经验。当大蒜行情出现较大波动，银行信贷政策收紧时，三人各自主业资金链出现困难，其中两人退出，致使该房地产开发项目剩一人负责。这种情况在上周案例分析兖州某类似项目中出现。对于项目的顺利经营造成了极大伤害。同时该时间段，房地产市场萎靡，项目进展不及预期，濒临烂尾。分析该项目的股权和股东关系，我们在考察业务时，一定要对主要股东及其发展历史作全面的分析，对其承担风险的能力，该行业的从业经验等方面作详细评估。
虽然该笔业务几经波折，但最终能够顺利退出，期间同样有值得借鉴的经验：
1、关于续保中土地抵押问题的解决。该笔业务几近中断的关键在于续保无法办理土地抵押。第一次续保，我公司人员通过与律师多次沟通，最终采用将该土地抵押给放款银行，同时与其签订三方债权转让协议的形式，变相保证了我公司抵押物担保物权的实现，从而使该笔业务得以顺利续保。第二次续保，由于放款银行于该抵押物上增加抵押贷款，使上述三方协议的路径不再适用。经过再次与律师数次沟通，通过签订保证我公司优先受偿权的协议，使业务得以二次续保。
该过程历时数月，离不开我公司人员锲而不舍的努力，多次与律师沟通协商，最终在抵押物抵押不能办理在我公司名下的困局下顺利化解风险。本笔业务风险的化解，可以作为其他业务风险化解的一个借鉴，开放思想，积极破解困局。另一个方面，在处理该笔业务风险过程中，律师的意见发生了极为重要的作用。因此，在以后的业务发展及风险化解中，应积极寻求经验丰富的律师的帮助，我公司应更加重视与律师事务所的合作。
2、对于客户主要负责人能力及人品的判断。经过长期与该企业主要负责人接触了解，我公司人员一致认为该负责人人品没问题，一直积极配合解决问题，使我公司人员对其产生了基本的信心，这也是该笔业务没有走向极端的一个积极因素。因此，我们在业务过程中，对企业主要负责人的能力及人品作良好的判断非常重要，只要主要负责人人品态度端正，即使出现风险，也存在协商解决的基础。
3、客户与银行之间关系的问题。该笔业务中，该房地产开发公司及其主要负责人名下其他公司与放款银行存在大量的信贷业务往来，特别是该放款银行后又通过与我公司相关的土地发放新的贷款。这就使该放款银行与该客户之间形成了极为密切的业务关系，对于其双方来说均是牵一发而动全身，放款银行所以能与我公司签署一系列协议解决风险。因此，我公司人员在考察新的业务时也应该充分分析客户与银行之间的业务关系问题。这种关系是有利的还是不利的则取决于具体情况的分析。
总结来说，该笔业务顺利化解风险，既是我公司相关人员开拓思想，努力推进的结果，也与客户自身存在的一系列特性密切相关。每一笔业务都有其独有的一面，我们能做的是从事物的特性中总结共性，不断的在工作中摸索经验，提升业务水平。希望上述分析能给我们一些启迪。